Экономика

Укрощение квадратного метра. Цены на квартирном рынке Ростова приближаются к пиковому пределу

Укрощение квадратного метра. Цены на квартирном рынке Ростова приближаются к пиковому пределу

Ростовскую область посетил генеральный директор «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) Александр Семеняка. В минувший понедельник на проведенной в «Интерфаксе» пресс-конференции речь шла не только об ипотеке. Обсуждали и как продавать квартиры в кредит, и как укротить дорожающий квадратный метр, сделав жилье более доступным.

Ростовскую область посетил генеральный директор «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) Александр Семеняка. В минувший понедельник на проведенной в «Интерфаксе» пресс-конференции речь шла не только об ипотеке. Обсуждали и как продавать квартиры в кредит, и как укротить дорожающий квадратный метр, сделав жилье более доступным.

Продолжающийся жилищный бум в крупных городах страны вызывает печальные эмоции. А тем временем народу нужно решать квартирный вопрос, чиновникам – как-то реализовывать национальный проект по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем. Хотя создается впечатление, что в Ростове цены уже приближаются к пиковому пределу…


Как должны дорожать квартиры

Как известно, жилье дорожает в мегаполисах и регионах с успешно развивающейся экономикой. Падение цен на недвижимость обычно свидетельствует о депрессивности местной экономики и массовых отъездах в более зажиточные края, сопровождающихся продажей квартир. Однако всему есть мера. Даже в богатых западных странах ежегодный рост стоимости квартир обычно варьирует в пределах 5 – 7% в год, примерно на 2 – 3% опережая инфляцию. Но если изучить ситуацию на жилищных рынках крупных городов страны, невольно возникнет вопрос: неужели мы живем настолько счастливо.
С 2005 года в донской столице начался резкий жилищный ажиотаж. По данным одной из крупнейших ростовских риэлторских компаний «Титул», за прошедшие 12 месяцев многоквартирные дома мегаполиса различной комфортности подорожали на 30 – 68%. При этом уровень инфляции, сказывающийся на росте себестоимости жилья, составил всего лишь около 11%. Дальше – больше. За шесть месяцев 2006 года компания констатировала удвоенный рост стоимости на первичном рынке, составивший 28 – 60%, «вторичка» поднялась в цене на 17 – 20%.
Разумеется, резкий взлет квадратного метра не объяснишь ни дорожающей жизнью, ни ростом покупательской способности граждан. Взлетевшие цены на недвижимость в несколько раз обогнали и инфляцию, и растущие зарплаты. Ситуация дошла до абсурда, скачки квадратного метра некоторые риэлторы фиксировали ежедневно, словно метеорологи температуру воздуха.
Но в дальнейшем «Титул» отметил ежемесячное падение роста стоимости жилья. Если за сентябрь 2006 года среднестатистический квадратный метр недвижимости подорожал на 10%, то за март 2007-го он поднялся в цене уже на 1%. Вот и создается впечатление, что мегаполис приближается к пиковому пределу цен.
Увы, относительно стабилизировавшийся рост цен уже вряд ли обрадует ростовчан с обычными доходами, потерявших возможность улучшать свои жилищные условия. Под доступным жильем подразумевается квартира, которую семья смогла бы купить на общий доход (без учета каких-либо других расходов, в том числе – самых необходимых), заработанный в течение 3,2 лет. Между тем, средняя стоимость квадратного метра в скромном крупнопанельном доме на вторичном рынке в марте составила 44 тысячи 139 рублей за квадратный метр…
По словам посетившего Ростовскую область руководителя АИЖК Александра Семеняки, она должна составлять 20600 рублей – если опираться на среднестатистический доход россиян. При этом Ростовская область не отличается высокими зарплатами среди других регионов страны. Кроме того, если исходить из самого названия национального проекта, квартира должна быть еще и по-современному комфортной, чего явно не скажешь о большинстве дешевых панельных домов.


Коллекционеры недвижимости

Вообще, с точки зрения здравого смысла, рыночные цены абсурдны. Стоимость метра повидавшей на своем веку «гостинки», которая, возможно, лет через 20 перейдет в категорию ветхого или аварийного жилья, приближается к 50 тысячам рублей. Но за те же 50 тысяч можно купить и возводимые на улице Пушкинской элитные дома. Другое дело, площадь комнат таких квартир явно больше 17-метровых «гостинок», к тому же у застройщика имеются в наличии только «трешки».
Существующий парадокс объясняется дефицитом недорогого народного жилья, доступного обычному покупателю. В условиях рыночной экономики канули в прошлое знаменитые 15-летние очереди на ожидание квартир. Теперь на них возник аукцион. А пресловутые «гостинки» являются самыми недорогими в силу своей маленькой площади.
Цитируя опыт все тех же рыночных западных стран, отметим, что за рубежом ежегодно вводится в эксплуатацию 1 квадратный метр жилья на человека. Такие пропорции считаются наиболее оптимальными для установления объективных цен на рынке недвижимости. В Ростовской же области, где проживает более 4 миллионов граждан, только через несколько лет планируется выйти на 2 миллиона квадратных метров жилья в год.
Отвечая на традиционный российский вопрос «кто виноват», отметим, что в крупных городах повышенный спрос дополнительно подогрели обеспеченные граждане, начавшие приобретать квартиры, чтобы сохранить от инфляции излишки своих доходов. После небезызвестных событий в стране доверие к банкам и акциям подорвано, да и не дадут они столь внушительной рентабельности, как интенсивно дорожающая квартира, которая к тому же вряд ли куда-нибудь «пропадет». По словам некоторых директоров строительных предприятий, ими на ростовском рынке недвижимости совершается до трети сделок. У строительных предприятий, словно универсамов, появились постоянные покупатели жилья, ежегодно приобретающие одну-две квартиры.

По законам снежного кома

Разумеется, искусственно раздуваемый коллекционерами недвижимости ажиотаж только подогревает их интерес к квартирному рынку. В последние годы работал эффект «снежного кома». А тем временем возможности действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий падают. Похоже, в Ростове ситуация приблизилась к пиковому пределу, квартирный рынок во многом превратился в рынок перекупщиков. По словам заместителя министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, в нынешних условиях покупать им новое жилье не запретишь. Выход остается один – строить больше.
В прошлые годы государство и донские власти организовали систему ипотечного кредитования, в ходе которого квартиру можно приобретать в течение нескольких десятилетий, уже живя в ней. Объемы продаваемого жилья в кредит успешно растут, но нынешние цены на недвижимость в крупных городах недоступны большинству граждан, даже при условии предоставления ссуд. Сегодня в ипотеке «спасаются», как правило, те, кто в прежние годы имел возможность приобрести квартиру целиком, не обременяя себя долговой «кабалой».
Об этом свидетельствует рост среднестатистического ипотечного кредита, предоставляемого гражданам Ростовской области. Так, если в 2005 году он повысился всего на 50 тысяч рублей и составил 460 тысяч, то в 2006-м ипотечная семья получила уже 900 тысяч, а в первом квартале 2007-го – миллион 100 тысяч. Как констатировал директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков, представленные данные позитивными не назовешь, доходы граждан растут значительно медленнее.


То ли студия, то ли хрущоба

По словам Александра Семеняки, цены на продаваемое жилье можно снизить, как минимум, на 30%. Для этого необходимо использовать «конвейерный» принцип строительства типовых домов эконом-класса в периферийных районах. Снижение себестоимости работ и насыщение рынка народного жилья сделает квартиры доступными. Для этих целей областными властями на ростовский комбинат крупнопанельного домостроения в качестве инвестора привлечена компания «Интеко», намеренная наладить масштабный выпуск современных панельных домов.
Новое народное жилье будет собираться по принципу конструктора. Причем, оперативная технология позволит возводить такие объекты примерно в течение одного квартала. Учитывая, что кирпичные дома строятся не менее одного года, у застройщика резко вырастет оборот и появится стимул зарабатывать аналогичную прибыль за счет увеличения вводимых в эксплуатацию объемов, а не высоких цен.
Как сообщил вице-президент компании «Интеко» Олег Солощанский, к 2010 году компания планирует вводить в эксплуатацию 250 тысяч квадратных метров народного жилья (всего же к этому времени в городе планируется строить не менее миллиона кв. метров различных домов. – авт.). Новые «панельки» будут отличаться более эстетическим видом, вариативностью фасадов, которые, по желанию заказчика, можно будет обкладывать кирпичом, возможностью планировки в отдельно взятом доме нестандартных квартир. В качестве примера вице-президентом были упомянуты так называемые «квартиры-студии» площадью 25 квадратных метров, в которых на западе проживают студенты.
Что ж, время покажет. Но, признаться, у корреспондента «Известий-Юг» при упоминании о студиях всплыла более национальная ассоциация, правда, с менее изысканным названием – «хрущобы». Как известно, это был советский вариант доступного жилья. При их строительстве тоже экономили на метраже, объединяя санузлы с ванными, урезая площадь кухонь и комнат.
Будем надеяться, нынешний прогресс позволит сделать их более комфортными. Ведь за неимением финансов для многих граждан они станут единственным доступным жильем. Учитывая колоссальный спрос со стороны населения на те же «гостинки», сравнявшиеся по стоимости с элитным жильем на улице Пушкинской, «новые хрущобы» обществу пригодятся на долгие годы, если не на десятилетия. Ведь в возможность обвала цен на недвижимость в крупных городах сегодня мало кто верит. Остается ждать, пока наши зарплаты догонят подорожавшие квадратные метры. А пока – последствия произошедшего жилищного бума отсрочили новоселье для многих горожан.


Комментарии (0) Войти через соц. сети
Оставить комментарий, как анонимный пользователь
или авторизоваться (так никто не сможет писать от вашего имени)

Смотрите также

Пока что новостей в этом блоке нет

Реклама