Мы продолжаем вникать в ход земельной реформы, проблемы которой заинтересованные стороны, разумеется, видят по-разному. На этот раз - официальная точка зрения. Председатель комитета по вопросам имущественных и земельных отношений Законодательного Собрания края Сергей Тимченко ответил на наши вопросы и осветил наиболее существенные на его взгляд моменты в процессе закрепления земель за конкретными собственниками.
- Реформа вошла в завершающую стадию, есть опасения, что начнется ажиотаж, что крестьяне начнут продавать или даже передавать участки кому ни поподя? Ведь с 2009 года заканчивается отведенный государством срок: кто не успеет превратить доли в участки – останется ни с чем…
- На сегодняшний день земельные участки в счет долевой собственности выделили более полумиллиона селян из 680 тысяч. Порядка 100 тысяч долей продано. Осталось 30-40 тысяч дольщиков, с которыми мы завершаем работу.
Кроме того, пришлось перейти к кардинальной мере – образовывать земельные участки в счет невостребованных земельных долей. Мы признаем все те площади, где заключены договора аренды на невостребованные земельные доли, невостребованными земельными участками.
Следует помнить, что норма закона о переходе государству невыделенных в участки земельных долей, вступающая в силу с 2009 года, распространяется только на земельные доли, переданные в аренду. А у нас таких долей осталось процентов 10, максимум - 15. К договорам аренды земельных долей будут применяться требования гражданского кодекса доверительного управления. То есть, это будут уже не договора аренды земельных долей, а договора доверительного управления со всеми вытекающими последствиями: положительными и отрицательными.
- Отрицательными в каком плане?
- Действующее гражданское законодательство предусматривает следующее. Если в результате доверительного управления я, управляя, получил убытки - накладывается арест на мое имущество. Если этого имущества недостаточно - накладывается арест на имущество доверителя. Если и этого имущества (то есть земельных долей) будет недостаточно - накладывается арест на имущество собственников земельных долей. То есть, на дом, телевизор, машину и все остальное. Вот подоплека и опасность этого федерального закона.
У нас, к сожалению, было много сельхозпредприятий, которые находились в банкротном и предбанкротном состоянии. И мы дольщикам объясняли: «Перезаключайте договора аренды земельных долей на договора аренды земельных участков. В таком случае вы обезопасите себя от плохой хозяйственной деятельности арендатора». Но для этого надо сформировать земельный участок и заключить договор аренды. Соответственно, мы провели большую разъяснительную работу. Два года ездили по районам, по хозяйствам – рассказывали, как все это делать, раздавали методические, инструктивные материалы. Даже создавали графики переоформления с режимом благоприятствования для регистрации прав в регистрационной службе, подключали земельные службы, чтобы ускорить межевые работы, регулировали стоимость этих процедур.
На сегодняшний день федеральные законы значительно изменились, и процесс мы больше вплотную регулировать не можем. Но все равно проводим работу с дольщиками, говорим: «Если вы не успели выделить участки, мы готовы вам помочь. Если не хотите – заберем в собственность государства»
По поручению председателя законодательного собрания Бекетова правовым управлением ЗСК разработан типовой договор аренды земельного участка. Крестьянам остается вставить только цифры и фамилию-имя-отчество, ну, и условия, соответственно, как договорятся с арендатором. И все! Регистрационная служба не возражает и без проблем регистрирует. То есть все возможные технические ошибки заблаговременно устранены, что дает дополнительный импульс процессу.
Считаю, что в целом работа дала положительный результат. Все дольщики, те, кто хотел, выделили земельные участки и заключили договора аренды.
- Кому люди продавали участки? Как край обезопасил себя от земельных спекулянтов?
- Продавали крестьяне участки по-разному. Нередко другим собственникам земельной доли, но в основном скупали землю рейдеры-инвесторы.
Я сразу скажу, что действующее федеральное законодательство спекулировать земельными долями не дает. Не позволяет земельную долю продать третьему лицу без выдела земельного участка. То бишь, ее можно продать или другому дольщику или арендатору - и только. Поэтому в основном выкупали доли арендаторы. Мы не противились, потому что право дольщика – распорядиться своей земельной долей.
Так, арендатор становился земельным собственником: часть арендовал, а часть оформлял в собственность. Далее получал возможность заложить земельный участок в банк – брал нормальный кредит - и сейчас многие добиваются хороших показателей.
Кстати, законом урегулировано, и мы отслеживаем, чтобы у одного собственника не было слишком много земли. Пока на территории края нет никого, кто бы превысил установленный законом максимум - 10 процентов от общей площади сельхозугодий муниципального образования.
Что касается продажи и перепродажи земельных участков, спекуляцией это назвать нельзя по той причине, что рынок постоянно меняется в ту или иную сторону. У нас очень много случаев, когда куплен участок по одной цене, а продан даже дешевле. Потому что вложивший деньги безосновательно надеялся, что цена вскоре существенно поднимется.
В тоже время значительная часть рейдеров, конечно, землю придержали и продают заметно дороже, чем купили. Что скажешь… это рынок, то же самое, что вложение средств в квартиру, машину, в любую вещь. Мы в этот процесс не вмешиваемся.
Вмешаться можем в случае, если участок – особо ценный. Вот здесь государство готово его выкупить. Но участки, которые относятся к особо ценным, на продажу пока не выставлялись. Это ограниченные площади, подходящие, скажем, для выращивания персиков, элитных сортов винограда. Как только они в оборот войдут, мы их купим, государство имеет такой приоритет.
Обязан ли собственник, скажем, тот же самый рейдер, приобретавший землю для перепродажи, использовать её по назначению? Есть ли рычаги, не позволяющие участкам простаивать, зарастать сорняком? Иными словами, обязан ли собственник участка, кто бы он ни был, обеспечить условия, чтобы на его земле в любом случае был выращен урожай?
- У нас на сегодняшний день достаточно примеров, когда землю за неэффективное использование изымали. Например, у фермеров Горячего Ключа. Земля была у них собственности, но хозяйствовали они на ней плохо. Решением суда землю изъяли.
- Отмечу, что собственник земельного участка может сам под себя рыть яму. Если он отчитывается в налоговую инспекцию и управление статистики, что деятельности не ведет или урожайность низкая – он сам себе подписывает приговор для подачи материалов с суд. Но землю отберут лишь в том случае, если он неэффективно хозяйствовал три года. Таков установленный законом временной период, по которому оценивают земельных собственников.
Сейчас несколько субъектов вышли с предложением – ограничить этот срок до 1 года (естественно, форс-мажорные обстоятельства не в счет, вину снимают). Вышли с такой инициативой по той причине, что обычно рейдеру хватает 2,5 года, чтобы провернуть сделку с землей. Он не работает на земле, но и не ждет пока пройдут 3 года – успевает сорвать куш, до того, как участок начнут отбирать. Если же об эффективности землепользования будем судить по 1 году работы, то мы практически всю рейдерскую лавочку разломаем. Им придется хозяйствовать, ведь участок могут отобрать уже по итогам одного сельскохозяйственного сезона.
- А как все-таки определить, насколько эффективно эксплуатируется земля? Есть ли объективный критерий?
- У нас есть краевой закон о плодородии земель, где указываются средние показатели урожайности – озимой пшеницы, подсолнечника, кукурузы, сахарной свеклы и т.д. На последней сессии мы вносим критерий и по кормовым культурам. Если собственник получает урожай ниже установленного уровня плодородия земель, он должен предоставить документы, почему так получилось. Мы, конечно, всегда готовы пойти навстречу хозяйственнику, если причины неурожая объективны. Такие случаи были. Например, фермер купил какие-то импортные сорта, а они не взошли.
Тем не менее, в среднем за три года мы видим объективную картину – например, что предыдущие два года у него был хороший урожай. Значит, мы согласны, пусть он дальше работает. Если же он ежегодно - «пролетает», значит, ставим вопрос: «Или отберем землю или передавай другому эффективному собственнику». Зачастую слабые хозяева не ждут крайних мер и переуступают участки.
- Как в результате реформы изменилась структура землепользования? Крупных или мелких хозяйств стало больше?
- Прослеживается тенденция к увеличению, укрупнению хозяйств. Идет наращивание даже фермерских угодий. У нас есть примеры, когда у фермера - 10-12 тысяч гектаров. Это уже крупное сельхозпроизводство. Тем не менее, закон позволяет подобным сельхозобразованиям до 1 января 2010 года иметь статус фермерского хозяйства.
С другой стороны, имеет место и дробление хозяйств. Так, наш комитет вышел с предложением до 3 гектар увеличить площади, выделяемые под личные подсобные хозяйства, специализирующиеся на виноградарстве и садоводстве, овощеводстве, ягодах. До сих пор максимальный размер ЛПХ был 1,5 га. Ведь мы прекрасно понимаем, что высокие технологии – это хорошо, но на каком-то отдаленном хуторе не хватит рабочей силы, чтобы обработать, скажем, 15-30 гектаров земляники. Поэтому предлагаем селянам: «Берите по 2-3 гектара, выращивайте урожай, который нормально вас обеспечит доходами»
Вообще же мы не способствуем ни укрупнению, ни дроблению хозяйств – а даем возможность бизнесу самостоятельно регулировать процесс.
- Многие сегодня называют этот процесс – обезземелеванием крестьян? Можно согласиться с такой характеристикой?
Процесс этот объективный и мы от него никуда не уйдем. С моей точки зрения, допущена ошибка, когда решили: «Отдадим землю крестьянам – и они будут эффективными собственниками» Я всегда провожу аналогию. Возьмем приусадебные участки. Можно проехать по населенным пунктам: селяне - владельцы своих усадеб, из которых однако процентов 30 – неухожены. А мы говорим: «Этого мало, возьми еще в поле» Если ума нету 10 соток обработать, то несколько гектаров тем более…
Обезземелевание крестьян произошло не из-за рейдеров. А из-за того, что получившие земельные доли люди стали рантье. Они вышли на пенсию, а их дети остаться в сельском хозяйстве не захотели. В результате, земля сдана в аренду. Тем временем трудиться в аграрный сектор пришли новые люди. Но у них никакого права получить землю уже нет.
Есть предложение (оно и губернатором нацелено, и председателем Законодательного собрания) за высокие показатели в сельском хозяйстве будем давать премии не машинами и деньгами, а земельными участками из фонда перераспределения. То есть снова начнем наделять крестьян землей, но уже тех, кто умеет и хочет на ней работать.
- Разве в житнице России достаточно свободных площадей, чтобы осуществить такую программу?
- На сегодняшний день у нас около 500 тысяч гектаров в фонде перераспределения. За счет невостребованных земель мы планируем получить еще около 100 тысяч га. То есть край будет собственником порядка 600 тысяч га - 20 процентов от всех сельхозплощадей региона. Этого более чем достаточно для наделения землей хорошо проявивших себя работников отрасли. Остальное, то есть основной массив, отдадим через конкурс в аренду. Для выращивания кормов, винограда, плодов, овощей… Желающие – добро пожаловать, двери открыты.
Материал опубликован в "ИЗВЕСТИЯ"( региональный выпуск "Кубань") ?112 от 24 июня 2008г.
Подпишитесь на наши группы в соцсетях Вконтакте, Одноклассники.
