Покупка квартиры в новом доме – мечта многих. Самое приятное то, что у большинства людей она может осуществиться, причем без огромных разовых финансовых вливаний – льготная ипотека проблемой не представляется, например, ЖК от застройщика могут быть приобретены под небольшой процент с высокой вероятностью одобрения кредита. Однако, бросаться на первый попавшийся жилой комплекс не стоит, перед заключением сделки следует получить как можно больше информации о строительной компании, возводящей дом, в противном случае есть риск потери части денег, большой переплаты, и даже встречи с мошенниками.
Добросовестных компаний, строящих качественные дома и не обманывающих дольщиков, много, и выйти на такого застройщика не сложно. Но для этого необходимо понимать критерии, по которым надежные строительные фирмы отличаются от «однодневок», собирающих деньги с доверчивых граждан. Один из главных показателей надежности – возраст компании. Кроме того, следует обращать внимание на документы, которые в свободном доступе находятся на сайте застройщика ЖК, а также в некоторых СМИ.
Отдельный показатель добросовестности – обилие положительных отзывов от людей, реально сталкивавшихся с этой компанией, и оставшихся довольными результатами сотрудничества. Кроме того, необходимо учитывать:
уровень цен на недвижимость в новостройках (слишком низкая стоимость новых квартир может указывать на компанию-однодневку);
количество текущих и завершенных судебных процессов;
материалы из средств массовой информации, в которых застройщик был представлен в роли «участника» скандальной ситуации с дольщиками.
Однако проверять все это нужно со знанием дела и желательно раздельно, а не путем сбора всей доступной информации в одну кучу – можно упустить важные детали, из-за которых не получится распознать недобросовестную строительную компанию.
Вся документация, связанная со строительством конкретного жилого дома, должна быть в обязательном порядке размещена на сайте строительной организации, а в некоторых случаях в СМИ. В число документов входит:
свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
разрешение на строительство, полученное от местных органов власти;
подтверждение права использования земельного участка для жилищного строительства (лучше всего, если земля оформлена в собственность, но аренда тоже подойдет);
свидетельство о постановке на учет в налоговую службу.
Особое внимание следует обратить на разрешение на строительство. Выдавать этот документ может только мэрия или местная администрация. Если наименование органа в нем не указано или указано с ошибками, то с высокой долей вероятности застройщик является мошенником, и иметь с ним дело не стоит.
При проверке представленных строительной компанией документов есть смысл привлечь юриста по недвижимости, знающего все тонкости оформления этих бумаг.
Отдельным пунктом выделим проектную документацию по строительству жилого дома. Этот документ в соответствии с действующим законодательством должен быть опубликован на сайте застройщика, и предъявляться любым заинтересованным лицам по первому требованию. Отказ от выполнения этого обязательства автоматически указывает на недобросовестность компании. Проектная декларация представляет собой комплекс бумаг, в число которых входит:
разрешение на строительство и права на землю, о которых уже говорилось выше;
технические характеристики будущего дома, в том числе количество квартир;
перечень домового имущества;
приблизительные сроки окончания работ;
источники финансирования, а также смета строительства;
возможные риски;
способы разрешения споров (пункт не обязательный, но если есть, то большой плюс).
Документы это сложные, изобилующие сложными терминами, многочисленными аббревиатурами и числовыми обозначениями. В ряде случаев менеджеры строительных фирм подробно разъясняют каждую строчку в документации, например, компания Эталон-Инвест, но иногда клиенты вынуждены привлекать для изучения бумаг собственных юристов.
Строительство жилищного комплекса требует огромных денежных вливаний, не каждый застройщик, даже зарекомендовавший себя на рынке, и сдавший множество проектов, может позволить себе полное самостоятельное финансирование работ. В связи с этим компании привлекают внешние инвестиции:
дольщиков;
инвестиционные компании;
частных инвесторов.
Несмотря на это, застройщик должен вложить собственные средства в размере хотя бы 10% от общей суммы. Нет, по закону он это делать не обязан, но внутреннее финансирование в более или менее значимых объемов является одним из критериев добросовестной строительной компании.
Кроме того, нужно принимать во внимание внешние источники финансирования. Например, если на строительство ЖК с отделкой от застройщика деньги получены из сомнительного малоизвестного инвестиционного фонда, зарегистрированного за границей, то есть повод задуматься. Другая ситуация – средства получены в отечественном банке с хорошей репутацией и многолетней историей. Это говорит о том, что строительная фирма готова рассчитаться по своим обязательствам после окончания работ, так как с крупными банковскими учреждениями ссориться не хочет никто, следовательно, риск дольщиков столкнуться с недобросовестностью и, тем более, мошенничеством минимальный.
Информация об источниках финансирования находится в документах на сайте строительной организации. Если их там нет, то менеджер должен предъявить необходимые бумаги по первому требованию.
История решений судов по искам против застройщиков находится в открытом доступе на сайте судебных органов власти. Изучение этих документов позволяет сделать выводы о:
вероятности остановки строительства ЖК;
расчетах с дольщиками в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, например, прерывания финансирования;
частота форс-мажоров или попыток обмануть дольщиков.
Наличия архивных судебных дел пугаться не стоит. Любой застройщик – крупная организация с многомиллионными оборотами, иски против них были гарантированно. Вопрос в их сути и решениях, вынесенных судами.
Информация о ранее завершенных проектах находится чаще всего на сайтах застройщиков, в представленных документах указаны сроки окончания строительства, а также дополнительные данные – адреса, количество квартир и пр. Изучение этой информации позволяет сделать выводы о возможности срывов срока сдачи в эксплуатацию, а также вероятных технических проблемах с построенными домами.
Любой крупный застройщик ведет несколько проектов одновременно, причем компании, как правило, не скрывают детали своей деятельности. Например, многие из них размещают на своих строительных площадках веб-камеры, просмотреть которые может любой желающий или через сайт организации, или на стороннем ресурсе. Если отслеживать эти камеры в течение нескольких недель, можно сделать выводы о качестве проводимых работ на объекте, а также их «интенсивности». Например, если на экране не видно рабочих и строительной техники, то выводы напрашиваются не самые приятные – застройщик может сознательно задерживать сроки сдачи, не исключено мошенничество.
Отдельного внимания заслуживают отзывы реальных покупателей квартир от застройщика в ЖК, построенных той или иной компанией, найти их можно в свободном доступе на:
специализированных сайтах с отзывами о разных товарах и услугах;
городских и региональных ресурсах с черными и белыми списками организаций;
тематических пабликах в социальных сетях.
Разумеется, нельзя исключать того, что часть отзывов в интернете заказана компанией для укрепления своей репутации, в связи с этим искать нужно информацию об отрицательном опыте сотрудничества с той или иной фирмой. Чем их меньше, тем лучше, но обратите внимание, что оценивать нужно весь «пакет» отзывов, а не единичные высказывания пользователей.
В покупке квартиры нет ничего страшного и опасного, но только в том числе, если будущий дольщик перед заключением договора с застройщиков получит о нем исчерпывающую информацию, желательно с привлечением юриста по недвижимости, знающего специфику представленной документации. При соблюдении алгоритма проверки строительной организации, шанс столкнуться с неприятной ситуацией минимален!
Подпишитесь на наши группы в соцсетях Вконтакте, Одноклассники.
